Ao analisar o comportamento recente do capital institucional, Alex Nabuco dos Santos identifica que critérios ESG deixaram de ocupar posição acessória e passaram a influenciar diretamente a formação de valor no mercado imobiliário corporativo. Em 2026, a discussão já não gira em torno de tendência ou reputação, mas de eficiência econômica, risco regulatório e liquidez futura. Prédios que não atendem a padrões mínimos de sustentabilidade começam a ser precificados de forma distinta, ainda que essa diferença nem sempre apareça de imediato nos valores anunciados.
O pano de fundo macroeconômico ajuda a explicar essa mudança. Com maior pressão sobre custos operacionais, exigência de transparência por parte de investidores globais e avanço de regulações ambientais, o imóvel corporativo passa a ser avaliado como infraestrutura de longo prazo. Nesse cenário, eficiência energética, gestão de recursos e governança deixam de ser atributos desejáveis e se tornam filtros de decisão.
O impacto silencioso na demanda corporativa
À medida que empresas ajustam suas estratégias imobiliárias, Alex Nabuco dos Santos aponta que a demanda corporativa se torna mais seletiva. Organizações com capital aberto, acesso a financiamento internacional ou metas claras de sustentabilidade evitam ativos que possam comprometer seus indicadores ESG. Essa exclusão não ocorre de forma abrupta, mas reduz progressivamente o universo de potenciais ocupantes.
Com isso, prédios sem certificações ou com baixa eficiência começam a enfrentar maior rotatividade e negociações mais difíceis. O problema não é apenas reputacional, mas econômico. Menor demanda qualificada pressiona condições comerciais e afeta a percepção de risco do ativo no médio prazo.
Certificações como sinalização de longo prazo
Alex Nabuco dos Santos percebe que certificações ambientais funcionam como mecanismos de sinalização. Elas não garantem desempenho automático, mas indicam alinhamento com padrões que tendem a se tornar regra. Em 2026, investidores institucionais utilizam essas certificações como atalho analítico para reduzir risco regulatório e operacional.
Esse movimento cria uma hierarquia clara entre ativos. Prédios certificados passam a ocupar a camada superior do mercado, mantendo liquidez relativa mesmo em ciclos mais restritivos. Já os demais entram em zona de transição, na qual o valor depende cada vez mais da viabilidade de retrofit ou reposicionamento.
ESG e liquidez patrimonial
Outro ponto relevante levantado por Alex Nabuco dos Santos é a relação entre ESG e liquidez. Em mercados seletivos, ativos alinhados a critérios ambientais e de governança encontram compradores com mais facilidade. Fundos, seguradoras e investidores institucionais operam com mandatos claros, o que restringe a aquisição de imóveis fora desses padrões.
Essa restrição não elimina totalmente a liquidez dos ativos não certificados, mas a torna mais frágil. O universo de compradores se reduz, alongando prazos de negociação e exigindo concessões maiores. A diferença de valor passa a se manifestar não apenas no preço, mas no tempo necessário para transacionar.
ESG como filtro estrutural do mercado corporativo
Alex Nabuco dos Santos avalia que, a partir de 2026, ESG se consolida como filtro estrutural no mercado imobiliário corporativo. Não se trata mais de vantagem competitiva, mas de condição mínima para determinados segmentos de demanda. O mercado passa a separar ativos preparados de ativos em risco de obsolescência.
Essa separação redefine estratégias patrimoniais. Investidores precisam decidir entre adaptar, substituir ou aceitar perda relativa de valor. A neutralidade deixa de ser opção viável, pois o mercado começa a precificar a ausência de ação.
Valorização passa a ser função de alinhamento
Nota-se, então, que a valorização imobiliária corporativa passa a depender menos de ciclos gerais e mais do alinhamento estrutural do ativo com exigências futuras. ESG não cria valor por si só, mas protege contra sua erosão.
Em um ambiente macroeconômico mais exigente, ativos capazes de operar com eficiência, transparência e previsibilidade tendem a preservar posição. O mercado imobiliário corporativo, cada vez mais integrado a critérios globais, deixa claro que sustentabilidade não é narrativa, é estratégia patrimonial.
Autor: Christian Herman
